Casas que envelhecem virgens

"O sector imobiliário está num momento desolador. Muitas casas não se vendem, muitas não se pagam, muitas não se constroem até ao fim. O ajustamento é feito pelo preço mas a descida do metro quadrado não é ainda suficiente para ajustar a muita oferta à pouca procura.

Os perdedores fazem fila: proprietários que não vendem, promotores que não recebem, investidores que não realizam, imobiliárias que não comissionam, bancos que não cobram, câmaras que não taxam. Todos aqueles que lucraram uma década de prosperidade estão agarrados à cabeça.

Ponto prévio: não há um "crash" imobiliário em Portugal, como há noutros países, e nem é preciso falar dos Estados Unidos. Em Espanha e em Inglaterra há enormes desvalorizações de um sector que estava sobreaquecido, com consequências devastadoras para a economia. Um "crash" imobiliário é mais perigoso que um "crash" bolsista, porque há mais dinheiro das famílias envolvido e porque demora mais tempo a inverter. Safámo-nos disso porque há vários anos deixámos de subir preços, ao contrário doutros países. Os espanhóis e os ingleses, justamente, foram grandes investidores no metro quadrado de Lisboa, Algarve e Alentejo. Agora estão a vender, saltando do prato da procura para o da oferta, desequilibrando ainda mais a balança.

Em crises bolsistas passadas, houve deslocação de dinheiro das acções para os mercados imobiliários. Mas nesta, a queda das acções é uma consequência, não uma causa, de um excesso de negócios montados em cima de crédito, gerando uma procura artificial com subavaliação de riscos, o que aumentou preços em todos os lados, incluindo o imobiliário. Agora, o mercado está ilíquido, com pouca transacção, e quem ficou dono de casas demasiado caras é primo de quem ficou com as acções a preços meteóricos: os activos desvalorizaram. Mãos cheias de nada.

É inútil agora dizer "eu bem avisei", até porque avisámos todos, ao mesmo tempo que assinávamos contratos-promessa. A subida dos preços ficou primeiro no bolso dos investidores, com o tempo passou para a algibeira dos construtores e no final eram já os donos dos terrenos a ficar com o quinhão: os preços foram subindo retroactivamente. Pelo caminho, as câmaras fecharam os olhos às florestas de cogumelos de betão, porque o seu modelo de financiamento depende viciosamente das licenças para construir e dos impostos para adquirir e habitar.

Agora, ou se desce o preço, ou não há mercado. Mas isso significa assumir prejuízos: proprietários venderão mais barato, investidores perderão dinheiro, promotores suspenderão construções.

A alternativa é não vender e assumir os custos de ficar com as "casas que envelhecem virgens", como caracteriza o presidente da associação de promotores imobiliários APEMI. Ele foi, durante anos, o Manuel Pinho do imobiliário: optimista, arauto do sucesso e do "comprem, comprem, comprem", que contribuiu para o "construam, construam, construam" que levou ao absurdo de fogos agora vazios e não transaccionáveis. Ele é um exemplo dos excessos e agora até dá lições de moral aos seus associados: o que os construtores não sabem é construir as casas que as pessoas querem, diz. Eis uma pista: o que as pessoas querem das casas é comprá-las baratas; o que os especuladores querem é vendê-las caras; o que os aflitos anseiam é despachá-las a que preço for. É tão simples quanto inconciliável. Vai demorar anos a inverter. E há milhares de monumentos com uma placa que não nos deixará esquecê-lo: a placa "vende-se"."

Pedro Santos Guerreiro