O grande estoiro chinês
"O eventual estoiro do mercado imobiliário é um dos maiores riscos para a economia da China no Ano do Dragão em que o vice-presidente Xi Jinping e o vice-primeiro-ministro Li Keqiang assumirão a chefia do país.
Os primeiros casos pontuais de colapso imobiliário ocorreram este ano em cidades como Wenzhou, na província costeira de Zhejiang no sudeste da China, ou Ordos, na Mongólia Interior, provocando falências em cadeia.
Medidas de emergência para apoio a empresas e particulares insolventes aumentaram a dívida das administrações locais - que no seu conjunto equivale a um montante entre os 25% a 36% do PIB da China - e o cenário de Wenzhou e Ordos ameaça estender-se ao resto do país.
O governo de Pequim começou no ano passado a tentar conter a alta do investimento imobiliário, que prosseguia incessante desde os anos 90, restringindo designadamente o acesso ao crédito bancário e a compra de múltiplas unidades habitacionais para fins não-residenciais, mas arrisca colher uma queda abrupta de consequências muito negativas num fase de transição da liderança política.
Em queda livre
Os preços de venda de unidades de habitação caíram em Novembro 0,28% em relação a Outubro, segundo a "China Index Academy" que monitoriza o mercado em 100 cidades do país.
Este terceiro mês consecutivo de quebra - que no caso de habitações em primeira mão em Pequim chegou aos 35%, de acordo com a "HomeLink", uma das principais imobiliárias da capital - foi acompanhado por uma acentuada contracção nos leilões de terrenos para construção (residencial, indústrias e serviços) que representam em média 40% das receitas dos governos locais.
Em Xangai, o maior mercado do país, as receitas caíram 13% entre Janeiro e Novembro, em comparação com idêntico período de 2010, enquanto Pequim registava uma quebra de 14%. No caso da capital as receitas de concessões de terrenos para construção habitacional caíram 51%.
A diminuição de uma das principais fontes de receitas das administrações locais - menos 11% nos onze primeiros meses deste ano em relação ao valor obtido em idêntico período de 2010 em 25 das cidades monitorizadas pela "China Index Academy" - põe em causa a sustentação de alguns serviços municipais conforme sucede em Wuxi (um cidade com mais de 6 milhões de habitantes na província de Jiangsu na costa leste) onde a queda nos valores angariados atingiu os 34%.
Empréstimos indirectos por parte dos governos locais para sustentar os leilões de concessões só serão admitidos em casos excepcionais pelo governo central e a rebelião este mês na aldeia de Wukan - na província de Guangdong, adjacente a Macau e Hong Kong - veio, uma vez mais, evidenciar o perigo que representam as expropriações abusivas de terrenos pelas autoridades para venda comercial.
A intenção manifestada pelo governo de Pequim de prosseguir a construção de habitação subsidiada a preços acessíveis à maior parte dos potenciais compradores (cerca de 8 milhões de unidades previstas para 2012) é uma das iniciativas que talvez possa suster a quebra do sector de construção residencial que equivale a cerca de 13% do PIB.
Urbanização e especulação
Em princípio, o processo de urbanização acelerada desde o início das reformas de Deng Xiaoping, quando a população citadina se quedava pelos 21,13% (dados do Censo de 1982), deveria sustentar o sector da construção, mas, no caso do mercado imobiliário residencial prevaleceu essencialmente a propensão especulativa.
O Censo de 2010 identificava 49,7% dos 1 334 milhões de chineses como população urbana, um aumento de 13% em relação a 2000, além de 260 milhões de emigrantes internos oriundos de zonas rurais sem residência fixa e legal nas cidades.
A urbanização em curso - concentrada nas grandes cidades ao longo do rio Yangtze (Chongqing, Wuhan, Nanjing, Xangai), no delta do Rio das Pérolas, em Guangdong, e no eixo Pequim-Tianjin - poderia sustentar o sector imobiliário residencial, mas uma década de alta de preços excluiu a maior parte dos interessados no acesso a habitação própria.
As estatísticas do Censo 2010 permitiam avaliar a nível nacional um PIB per capita de 4 358 US (considerando um câmbio médio 100 USD = 682,67 yuans) - para termo de comparação o Banco Mundial apresentou uma estimativa de 4260 USD -, mas mesmo nas áreas administrativas mais ricas (Xangai: 10 711 USD, Pequim 9 233 USD, segundo cálculos de Xizhe Peng da Universidade de Fudan, Xangai) os preços da habitação excediam largamente a capacidade de endividamento de potenciais compradores.
As projecções apontam para um aumento da população urbana dos actuais 665 milhões para 926 milhões em 2025, graças sobretudo a migração das zonas rurais para as cidades, mas um ciclo de especulação no imobiliário residencial está prestes a acabar.
Sem retorno
O retorno do investimento no mercado imobiliário, que foi a via preferencial para colocação de aforro na falta de opções mais rentáveis oferecidas pela banca comercial e face ao risco bolsista, conhecerá, consequentemente, uma quebra significativa, sendo já notória a quebra no volume de transacções segundo informações de agências privadas e estatísticas oficiais.
O ministro da Habitação, Jiang Weixin, anunciou este mês, no âmbito da "política fiscal proactiva" e da "política monetária prudente" definidas pelo executivo, que em 2012 continuarão em vigor as medidas impostas em 40 das 655 cidades do país para baixar preços do imobiliário.
O há muito temido estoiro da bolha imobiliária ou os expedientes de emergência para obviar ao pior contar-se-ão entre as grandes histórias de 2012, o Ano do Dragão."
João Carlos Barradas
Os primeiros casos pontuais de colapso imobiliário ocorreram este ano em cidades como Wenzhou, na província costeira de Zhejiang no sudeste da China, ou Ordos, na Mongólia Interior, provocando falências em cadeia.
Medidas de emergência para apoio a empresas e particulares insolventes aumentaram a dívida das administrações locais - que no seu conjunto equivale a um montante entre os 25% a 36% do PIB da China - e o cenário de Wenzhou e Ordos ameaça estender-se ao resto do país.
O governo de Pequim começou no ano passado a tentar conter a alta do investimento imobiliário, que prosseguia incessante desde os anos 90, restringindo designadamente o acesso ao crédito bancário e a compra de múltiplas unidades habitacionais para fins não-residenciais, mas arrisca colher uma queda abrupta de consequências muito negativas num fase de transição da liderança política.
Em queda livre
Os preços de venda de unidades de habitação caíram em Novembro 0,28% em relação a Outubro, segundo a "China Index Academy" que monitoriza o mercado em 100 cidades do país.
Este terceiro mês consecutivo de quebra - que no caso de habitações em primeira mão em Pequim chegou aos 35%, de acordo com a "HomeLink", uma das principais imobiliárias da capital - foi acompanhado por uma acentuada contracção nos leilões de terrenos para construção (residencial, indústrias e serviços) que representam em média 40% das receitas dos governos locais.
Em Xangai, o maior mercado do país, as receitas caíram 13% entre Janeiro e Novembro, em comparação com idêntico período de 2010, enquanto Pequim registava uma quebra de 14%. No caso da capital as receitas de concessões de terrenos para construção habitacional caíram 51%.
A diminuição de uma das principais fontes de receitas das administrações locais - menos 11% nos onze primeiros meses deste ano em relação ao valor obtido em idêntico período de 2010 em 25 das cidades monitorizadas pela "China Index Academy" - põe em causa a sustentação de alguns serviços municipais conforme sucede em Wuxi (um cidade com mais de 6 milhões de habitantes na província de Jiangsu na costa leste) onde a queda nos valores angariados atingiu os 34%.
Empréstimos indirectos por parte dos governos locais para sustentar os leilões de concessões só serão admitidos em casos excepcionais pelo governo central e a rebelião este mês na aldeia de Wukan - na província de Guangdong, adjacente a Macau e Hong Kong - veio, uma vez mais, evidenciar o perigo que representam as expropriações abusivas de terrenos pelas autoridades para venda comercial.
A intenção manifestada pelo governo de Pequim de prosseguir a construção de habitação subsidiada a preços acessíveis à maior parte dos potenciais compradores (cerca de 8 milhões de unidades previstas para 2012) é uma das iniciativas que talvez possa suster a quebra do sector de construção residencial que equivale a cerca de 13% do PIB.
Urbanização e especulação
Em princípio, o processo de urbanização acelerada desde o início das reformas de Deng Xiaoping, quando a população citadina se quedava pelos 21,13% (dados do Censo de 1982), deveria sustentar o sector da construção, mas, no caso do mercado imobiliário residencial prevaleceu essencialmente a propensão especulativa.
O Censo de 2010 identificava 49,7% dos 1 334 milhões de chineses como população urbana, um aumento de 13% em relação a 2000, além de 260 milhões de emigrantes internos oriundos de zonas rurais sem residência fixa e legal nas cidades.
A urbanização em curso - concentrada nas grandes cidades ao longo do rio Yangtze (Chongqing, Wuhan, Nanjing, Xangai), no delta do Rio das Pérolas, em Guangdong, e no eixo Pequim-Tianjin - poderia sustentar o sector imobiliário residencial, mas uma década de alta de preços excluiu a maior parte dos interessados no acesso a habitação própria.
As estatísticas do Censo 2010 permitiam avaliar a nível nacional um PIB per capita de 4 358 US (considerando um câmbio médio 100 USD = 682,67 yuans) - para termo de comparação o Banco Mundial apresentou uma estimativa de 4260 USD -, mas mesmo nas áreas administrativas mais ricas (Xangai: 10 711 USD, Pequim 9 233 USD, segundo cálculos de Xizhe Peng da Universidade de Fudan, Xangai) os preços da habitação excediam largamente a capacidade de endividamento de potenciais compradores.
As projecções apontam para um aumento da população urbana dos actuais 665 milhões para 926 milhões em 2025, graças sobretudo a migração das zonas rurais para as cidades, mas um ciclo de especulação no imobiliário residencial está prestes a acabar.
Sem retorno
O retorno do investimento no mercado imobiliário, que foi a via preferencial para colocação de aforro na falta de opções mais rentáveis oferecidas pela banca comercial e face ao risco bolsista, conhecerá, consequentemente, uma quebra significativa, sendo já notória a quebra no volume de transacções segundo informações de agências privadas e estatísticas oficiais.
O ministro da Habitação, Jiang Weixin, anunciou este mês, no âmbito da "política fiscal proactiva" e da "política monetária prudente" definidas pelo executivo, que em 2012 continuarão em vigor as medidas impostas em 40 das 655 cidades do país para baixar preços do imobiliário.
O há muito temido estoiro da bolha imobiliária ou os expedientes de emergência para obviar ao pior contar-se-ão entre as grandes histórias de 2012, o Ano do Dragão."
João Carlos Barradas
posted by Dr. Assur at 08:02
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